摘要：城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税，城镇土地使用税税率、计税依据、计算、举例如下。

　　一、纳税人

　　在市、县城、建制镇和工矿区范围内，实际使用土地的单位和个人。

　　城镇土地使用税的纳税人，根据下列用地者的不同情况分别确定：

　　1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

　　2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳。

　　3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

　　4.土地使用权共有的，共有各方均为纳税人，由共有各方分别纳税。

　　土地使用权共有的，以共有各方实际使用土地的面积占总面积的比例，分别计算缴纳城镇土地使用税。

　　二、征税范围

　　凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都属于城镇土地使用税的征税范围。

　　公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

　　三、税率

　　城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。具体标准如下：

       1.大城市1.5~30元。

　　2.中等城市1.2~24元。

　　3.小城市0.9~18元。

　　4.县城、建制镇、工矿区0.6~12元。

　　大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万人以上者为大城市;人口在20万~50万人者为中等城市;人口在20万人以下者为小城市。城镇土地使用税税率见表：

城镇土地使用税税率

　　四、计税依据和应纳税额的计算

　　年应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)×适用税额

　　计税依据是纳税人实际占用的土地面积。

　　土地面积以平方米为计量标准。

　　计税依据具体按以下方法确定：

　　测定面积1.

　　凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。

　　证书面积2.

　　尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准。

　　申报面积3.

　　尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报

　　土地面积，并据以纳税，待核发土地使用证书后再作调整。

　　五、税收优惠

　　(一)下列用地免征城镇土地使用税

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的土地

　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地

　　4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地

　　5. 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

　　6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年

　　7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地

　　8.免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地，按使用主体的身份纳税

　　六、征收管理

　　纳税义务时间：

　　1.购置新建商品房：房屋交付使用次月

　　2.购置存量房地产：房产证签发次月

　　3.出租、出借房产：出租、出借次月

　　4.出让或转让方式有偿取得土地使用权：受让方从合同约定交付土地时间的次月(合 同未约定交付时间的从合同签订次月)

　　5.新征用耕地：批准征用之日起满 1 年时开始纳税

　　6.新征用非耕地：批准征用次月起纳税

　　按年计算、分期缴纳(年度税额/12)

　　纳税地点：

　　土地所在地

      2017年9月份总结——

城镇土地使用税要点总结（税率、计税依据、应纳税额的计算）

　　城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

　　知识点：纳税义务人与征税范围

　　(一)纳税义务人

　　在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人。

　　纳税人的具体规定

　　情形

　　纳税人

　　1.拥有土地使用权的单位和个人

　　2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的

　　土地的实际使用人和代管人

　　3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的

　　实际使用人

　　4.土地使用权共有的

　　共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。各自应以其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。

　　(二)征税范围

　　城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地。

　　知识点：税率、计税依据和应纳税额的计算

　　(一)税率——有幅度的定额税率

　　每个幅度税额的差距为20倍

　　经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。

　　(二)计税依据——纳税人实际占用的土地面积

　　类型

　　计税依据

　　由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的

　　测定面积

　　尚未组织测量土地面积，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的

　　以证书确认的土地面积

　　尚未核发土地使用证书的

　　申报的土地面积，待核发土地使用证以后再作调整

　　对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地

　　暂按应征税款的50%征收土地使用税

　　(三)应纳税额的计算方法

　　全年应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)×适用税额

　　【例题1·单选题】某企业在市区拥有一块地，尚未由有关部门组织测量面积，但持有政府部门核发的土地使用证书。下列关于该企业履行城镇土地使用税纳税义务的表述中，正确的是(　)。

　　A.暂缓履行纳税义务

　　B.自行测量土地面积并履行纳税义务

　　C.以证书确认的土地面积作为计税依据履行纳税义务

　　D.待将来有关部门测定完土地面积后再履行纳税义务

　　『正确答案』C

　　『答案解析』尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

　　【例题2·单选题】(2012年)甲企业位于某经济落后地区，2011年12月取得一宗土地的使用权(未取得土地使用证书)，2012年1月已按1500平方米申报缴纳城镇土地使用税。2012年4月该企业取得了政府部门核发的土地使用证书，上面注明的土地面积为2000平方米。已知该地区适用每平方米0.9元～18元的固定税额，当地政府规定的固定税额为每平方米0.9元，并另按照国家规定的最高比例降低税额标准。则该企业2012年应该补缴的城镇土地使用税为(　)元。

　　A.0

　　B.315

　　C.945

　　D.1260

　　『正确答案』B

　　『答案解析』补税=(2000-1500)×0.9×(1-30%)=315(元)

　　知识点：征收管理

　　(一)纳税期限——按年计算，分期缴纳

　　(二)纳税义务发生时间——次月

　　土地用途

　　纳税义务发生时间

　　纳税人购置新建商品房

　　自房屋交付使用之次月起

　　购置存量房

　　自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起

　　纳税人出租、出借房产

　　自交付出租、出借房产之次月起

　　以出让或转让方式有偿取得土地使用权的

　　应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳;合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳

　　纳税人新征用的耕地

　　自批准征用之日起满1年时开始缴纳

　　纳税人新征用的非耕地

　　自批准征用次月起缴纳

　　2009年1月1日起，纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末

　　(三)纳税地点和征收机构——土地所在地，地方税务机关

　　【例题1·单选题】某市房地产企业2008年1-10月在6千平方米的土地上开发建成一幢建筑面积为6万平方米的商品房，年内未销售;2008年4月有偿受让填海形成的土地2万平方米。当地城镇土地使用税的适用年税额为每平方米3元，该企业2008年应缴纳城镇土地使用税(　)元。

　　A.18000

　　B.58000

　　C.78000

　　D.220000

　　『正确答案』B

　　『答案解析』房地产开发企业的土地使用税规定不同于房产税。应纳土地使用税=6000×3+20000×3×8/12=58000(元)。

　　【例题2·多选题】下列各项中，符合城镇土地使用税有关纳税义务发生时间规定的有(　)。

　　A.纳税人新征用的耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税

　　B.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳城镇土地使用税

　　C.纳税人新征用的非耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税

　　D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土地使用税

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』选项A，纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年缴纳城镇土地使用税;选项C，纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

　　【例题3·单选题】某人民团体A、B两栋办公楼，A栋占地3000平方米，B栋占地1000平方米。2007年3月30日至12月31日该团体将B栋出租。当地城镇土地使用税的税率为每平方米15元，该团体2007年应缴纳城镇土地使用税(　)元。

　　A.3750

　　B.11250

　　C.12500

　　D.15000

　　『正确答案』B

　　『答案解析』人民团体自用的A楼免征城镇土地使用税，但出租的B楼属于经营使用，不享受免税政策，应从交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。B楼城镇土地使用税=1000×15×9÷12=11250(元)。

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